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Bezahlbarer Wohnraum

An Grundstücken mangelt es nicht

Reinhold Schiffers (68; Foto) ist Aufsichtsratschef der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWSG. Das regionale Bündnis für Menschenwürde und Arbeit sprach mit dem SPD-Politiker über die Wohnungssituation in MG. Auch hier fehlen tausende bezahlbare Wohnungen.

Bild: Reinhold Schiffers

Frage: Es wird so viel gebaut wie lange nicht mehr. Da sollte man meinen: Es ist für alle etwas da. Leider erdrückt aber der anhaltende Mieten-Wahnsinn die, die keine zehn Euro oder mehr je Quadratmeter zahlen können. Parallel sinken die bezahlbaren Wohnungen, der soziale Wohnungsbau ist auch in MG im freien Fall. Warum tut da die Stadt bzw. ihre beiden Wohnungsbaugesellschaften GWSG/Kreisbau so wenig? 

Schiffers: Der Wohnungsmarkt in Mönchengladbach zeigt ein zweigeteiltes Bild. Auf der einen Seite suchen Menschen passende und bezahlbare Wohnungen, weil sich ihre Lebenssituation ändert, der bisherige Vermieter die Preise zu stark anhebt oder die Wohnungen in einem desolaten Zustand sind. Auf der anderen Seite gibt es Statistiken und Aussagen, dass Mönchengladbach im Gegensatz zu umliegenden Ballungsräumen und Metropolen noch einen relativ entspannten Wohnungsmarkt hat. Das zeigt sich auch bei der Einstufung und dadurch bei der Zuweisung von Fördermitteln vom Land. Wir mahnen da genauer hinzusehen: Betrachtet man den gesamten Wohnungsmarkt treffen die Aussagen im Vergleich zu anderen Ballungszentren zu, im unteren Preissegment ist die Situation aber heute schon angespannt. Da müssen wir jetzt schon auf allen Ebenen entgegenwirken.

Ein Blick in die aktuelle Wohnungsmarktanalyse der NRW Bank zeigt dies: 1,3% aller Haushalte sind in MG auf Wohnungssuche, die mittlere Angebotsmiete beträgt  in MG 6,03€ Kaltmiete. Dabei reicht die Spannbreite der Mietpreise bei Wiedervermietung von 5,50 bis 6 €, bei Neibauwohnungen von 6,50 bis 9€. Bei den städt. Wohnungsbaugesellschaften beträgt die Durchschnittsmiete 5,15€. 
Von den 7122 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen in MG sind ca. 25 % im Bestand der städt. Wohnungsbau-gesellschaften. Dies macht ca. 40% von deren Wohnungsbestand aus. Den hohen Grad der Sozialverpflichtung der städt, Wohnungsbauunternehmen zeigt dieser hohe Anteil, der doppelt so hoch ist wie im Landesvergleich der kommunalen Wohnungsbauunternehmen.
Von diesen 7122 Bestandswohnungen fallen bis 2030 etwa die Hälfte aus dem Bestand. Die Mietpreisentwicklung ist danach bei Bestandsmietverträgen durch das Mietrecht geregelt.

Aus 1 Mio € Fördermitteln können ca 10 geförderte Wohnungen bei einem Grundstückspreis von max 150€ gebaut werden. Um den Verlust von jährlich ca. 270 preisgebundenen Wohnungen in MG entgegen zu wirken, müsste MG Fördermittel von 27 Mio € jährlich erhalten. Tatsächlich stellt das Land nicht einmal ein Drittel dieser Summe der Kommune zur Verfügung.

In MG wurde in der Vergangenheit aber nicht einmal diese Summe abgerufen. Das hängt mit den günstigen Zinsen für Baukredite und der Entwicklung der Grundstückspreise zusammen, die den Bau von geförderten preisgebundenen Wohnungen für Investoren nicht attraktiv erscheinen lassen.
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind in ihrer Bautätigkeit an ihre Kapitalausstattung gebunden. D.h. sie können nur soviel an Baumaßnahmen realsieren, wie Ihr Eigenkapital ermöglicht. Dieses Bauvolumen wurde in der Vergangenheit regelmäßig umgesetzt. In den letzten 8 Jahren errichteten die städt. Wohnungsbaugesellschaften 192 Wohnungen mit einem Fördervolumen von ca. 15 Mio €.

Um die städt. Wohnungsbaugesellschaften vor diesem Hintergrund zu einem Handlungsinstrument der Stadt zu machen, hat die Groko im Februar 2017 der Verwaltung mit einem Ratsbeschluss den Auftrag erteilt, die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften zusammenzuführen, mit dem Ziel, selbst Einflussmöglichkeiten auf den Wohnungsmarkt zu gewinnen und aktiver Part bei der Entwicklung von Projekten zu sein. Dieser Prozess wird voraussichtlich zum 1.1.2020 abgeschlossen. Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt eine detailierte Wohnungsmarktanalyse zu erarbeiten, um eine belastbare Grundlage für Planungsentscheidungen zu erhalten. Die Ergebnisse als Grundlage für die notwendigen Beschlüsse erwarten wir noch vor der Sommerpause. Bei den städtischen Gesellschaften wurden Strukturen geschaffen, die eine systematische Kommunikation aller Beteiligten sicherstellen. 


Frage: Was ist konkret bei den beiden Gesellschaften geplant?

Schiffers: Die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind aktiver Partner der städt. KITA Initiative und mit Planung und Realisierung mehrer KITAS befasst. Daneben errichten sie in 2019 und 2020 Mehrfamilienhäuser, für die sie Fördermittel beantragt haben. Über die konkreten Projekte wird mit Erteilung der Baugenehmigung öffentlich informiert. Mit dem dort geplanten Volumen nutzen sie Ihre Investitionsmöglichkeiten vollumfänglich aus. Darüber hinaus arbeiten wir daran, eine Wohnungsbaustrategie zu entwickeln, die die Erkenntnisse aus der städtischen Bedarfsanalyse mit den erwartbaren Fördermitteln verbindet und den Wohnungsbauunternehmen klare Vorgaben macht. Ziel ist es, dass die Wohnungsbaugesellschaften bezahlbare Wohnungen bauen. 

Frage: Beispiel "Seestadt". Warum blockieren CDU und SPD politische Forderungen, auch hier Anteile "preiswerten Wohnraums" zu schaffen, bei gleichzeitigem finanziellem Anreiz (u.a. Grundstück preiswerter an Bauherrn) des Investors?

Schiffers: Die Stadt hat als Herr des Bebauungsplanverfahrens Interesse daran, einen Bebauungsplan zu gestalten, der ein modernes, verkehrsberuhigtes Quartier für unterschiedliche Wohnformen und Geldbörsen ermöglicht. Dies geschieht auf der Basis eines Wettbewerbsergebnisses. In ständigem Austausch mit dem Investor, der sich langfristig an dieses Quartier und dessen Entwicklung binden will, sind keine Differenzen in dieser Zielbeschreibung erkennbar. Konkret: Wir setzen uns dafür ein, dass der Investor in großem Umfang bezahlbaren Wohnraum realisieren wird und stoßen damit auf Kooperationsbereitschaft. Neben dem Bebauungsplan ist es gängige Praxis zwischen Stadt und Investor einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen, der solche Ziele absichert.
Für eine begründete Entscheidung, welche  Lenkungsmaßnahmen vor dem Hintergrund der Wohnungsmarktsituation in MG geeignet und notwendig sind, um auch in Zukunft eine Stadt für Alle sein zu können, fehlen z.Zt. noch die Grundlagen. Sie werden noch vor der Sommerpause mit der Wohnungsmarktanalyse von der GROKO erwartet. Anders als in vielen anderen Städten ist aber für MG schon jetzt klar, dass die zukünftige Entwicklung nicht an fehlenden Baugrundstücken scheitern wird.

Frage: Kaum neue Sozialwohnungen, eine auf teuren Wohnraum-Luxus setzende Politik von OB Hans-Wilhelm Reiners und seines die Probleme auf dem Wohnungsmarkt nicht erkennenden Planungsdezernenten Gregor Bonin (beide CDU) - das müsste für die Gladbacher SPD im Regierungsboot doch eine Provokation sein, gegen die sie sich wehren müsste.

Schiffers: Auf die in der Frage bemühten Wertungen gehe ich nicht ein. Vielmehr will ich deutlich machen, dass die SPD bei der Neubestimmung der Zielrichtung der Wohnungsbaugesellschaften, bei der Forderung nach Erstellung einer Wohnungsmarktanalyse als Entscheidungsgrundlage über Lenkungsinstrumente und der Entwicklung der städtebaulichen Ziele für die Seestadt, Maria-Hilf-Gelände, das REME Gelände um nur die großen Projekte zu nennen ein ideenstarker selbstbewußter und durchsetzungsfähiger Kooperationspartner war. Dabei brauchten wir keinen öffentlichen Streit sondern offene sachliche zielbezogene Diskussionen mit unserem Partner.

Frage: Welche gute Nachricht gibt es für die Vielen, die in Gladbach eine preiswerte - sprich bezahlbare - Wohnung suchen?

Schiffers: Die SPD nimmt die Herausforderungen an, die sich für eine Stadt mit dem Sozialgefüge MGs stellen, und hat dabei einen langen Atem. Wir haben dafür gesorgt, dass mit der Entscheidung dem Stärkungspakt beizutreten, Politik in MG überhaupt wieder gestalten kann. Dabei muss die Wohnungspolitik, die wir mit der städt. Wohnungsbaugesellschaft zukünftig noch stärker mitgestalten werden, in ein Gesamtkonzept eingebettet sein. Dieses muss dafür sorgen, dass die Menschen vernünftig bezahlte Arbeit haben, sie nicht von Investoren und Immobiliengesellschaften über den Tisch gezogen werden und auch als Mieter Stimme und Gewicht haben und in einer Stadt leben, in der sie sich wohlfühlen können. Wir stehen im Austausch mit den Bürgerinnen und Bürgern und auch mit Experten und entwickeln dafür Strategien und Lösungen."

Das Interview führte Herbert Baumann, Mitglied des Bündnisrates.

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Johann Wolfgang von Goethe
(1749 - 1832), deutscher Dichter der Klassik, Naturwissenschaftler und Staatsmann
Quelle: Goethe, Briefe. An Johann Heinrich Meyer, am 8. Febr. 1796

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